はじめに

不動産の価値を理解することは、不動産市場において十分な情報に基づいた意思決定を行うために重要です。買い手にとっては適正価格の交渉に役立ち、売り手にとっては競争力のある販売価格を設定するために評価を利用することができます。また、貸し手は、融資額を決定するために不動産評価を必要とします。

この記事では、不動産の価値の算出方法、ケーススタディを紹介します。

不動産評価の主な手法

不動産評価では、不動産の公正な市場価値を決定するための体系的なアプローチが必要です。この目的のために様々な方法が採用され、それぞれ異なるタイプの不動産に適しています。ここでは、取引事例比較法、収益還元法、原価法、残余開発法の4つの主要な不動産評価方法を紹介します。

取引事例比較法

取引事例比較法（Sales Comparison Approach、SCA）は、同じ地域で最近売却された類似の物件と比較することによって、物件の価値を推定するための手法です。十分な類似売買データが利用可能な住宅物件においてよく使用されます。

適用方法

取引事例比較法を適用する際、鑑定士は通常、直近6か月から1年以内に売却された「比較物件（コンプ）」を探します。これらの比較物件は、サイズ、築年数、立地、状態などの特徴の違いに対して調整されます。

例えば、比較物件が30万ドルで売却されたが対象物件よりも大きい場合、鑑定士はサイズの違いを考慮して価格を下方修正するかもしれません。逆に、比較物件が古めかしいキッチンを持っているのに対し、対象物件は新しく改装されたキッチンを持っている場合、鑑定士は価格を上方修正するかもしれません。

収益還元法

収益還元法（Income Capitalization Approach、ICA）は、主にアパートやオフィスビルなどの収益を生み出す物件の評価に使用される手法です。この方法では、物件が将来的にどれだけの収益を生み出すかに焦点を当てます。

適用方法

ICAでは、物件の将来の正味営業収益（Net Operating Income、NOI）を推定し、現在価値に換算します。通常、これには以下の2つのステップが含まれます。

• 年間正味収入の推定
• キャピタリゼーション・レート（利回り）の決定

キャピタリゼーション・レートは、物件への投資家の期待利回りを反映しています。NOIは、総収入から運営費を差し引いて計算されます。キャピタリゼーション・レートは、立地、物件の種類、市場状況などを考慮して決定されます。推定された価値は、NOIをキャピタリゼーション・レートで除した値で得られます。

原価法

コスト法は、現在の価格で同等の物件を建設するために必要な費用と減価償却を考慮して、物件の価値を推定する方法です。この方法は、教会や学校などの新築物件や特殊な用途の物件に特に有用です。

適用方法

コスト法には以下の3つのステップが含まれます。

1. 土地の価値を、未開発の状態であるかのように推定する
2. 物件のレプリカを現在の価格で建設するための現在の費用を推定する
3. 物件の減価償却（物理的な減価償却および機能的な減価償却）の量を推定し、それを費用から差し引く

残余開発法

残余開発法は、開発用地の価値を評価するために使用されます。開発の最終的な価値から開発費用や開発業者の利益を差し引いたものを考慮に入れて、開発業者が土地に対して支払いを行う可能性がある金額を推定します。

適用方法

残余開発法を適用するには以下の手順があります。

1. 総開発価値（Gross Development Value、GDV）（開発完了時の総売却価値）を推定する
2. 建設費、専門家の費用、金融費用、予備費用などを含む総開発費用を差し引く
3. 開発業者が必要とする利益を差し引く

残余価値が開発業者が土地に対して支払いを行う可能性がある金額です。

ケーススタディ

不動産評価方法のケーススタディを行います。

取引事例比較法

背景

アリスは東京郊外の一戸建て住宅を購入を検討しています。彼女はその物件の適正な価値を知りたく、不動産鑑定士のボブに依頼します。

プロセス

ボブは同じ近隣で最近売られた同様の物件のデータを収集し始めます。彼は、サイズ、築年数、設備が類似している家を直近6か月間で3件見つけます。

• 家Aは40万ドルで売れましたが、少し小さいです。
• 家Bは45万ドルで売れ、ほぼ同じです。
• 家Cは43万ドルで売れましたが、庭が広いです。

ボブはこれらの違いを考慮して調整し、アリスが検討している家の価値を見積もります。

結果

取引事例比較法に基づき、ボブは家の適正な市場価格は約44万ドルであると結論付けます。アリスはこの情報を利用して購入に関する判断を下します。

収益還元法

背景

デビッドは投資目的で大阪の小さなアパートを購入を検討しています。彼は物件が生み出す収入に基づいて、物件の価格が正当化されるかどうか知りたいと考えています。

プロセス

デビッドは物件の純運営収入（NOI）を計算するため、年間運営費用を年間総賃料から差し引きます。次に、同じエリアの同様の物件を基に、適切な資本化率を決定します。

NOI = 年間総賃料 - 運営費用

次に、以下の式を使用します。

物件価格 = NOI / 資本化率

結果

デビッドは収益還元法に基づいて、物件の価値が売却価格よりもわずかに低いことを見つけました。彼は、彼の調査結果に基づいて、売主と価格を交渉することに決めました。

原価法

背景

サラは、町の中心にある歴史的な建物を購入し、修復してカフェとして運営することを検討しています。この建物は、その歴史的意義から独自の価値を持っています。

プロセス

サラは不動産鑑定士のジョージを雇いました。ジョージは、建物のレプリカを建設する費用を計算します。また、土地の価値も評価します。最後に、建物の年数と状態による減価償却額を見積もり、費用から差し引きます。

結果

原価法に基づいて、ジョージは歴史的な建物の適正市場価格が約300万ドルであると見積もりました。サラはこの情報を使用してオファーを出します。

残余開発法

背景

マイケルは、大都市近くの大きな未開発の土地を住宅開発プロジェクトのために購入することを検討しています。

プロセス

マイケルは不動産開発の専門家であるリサを雇います。リサは、開発された住宅ユニットの潜在的な販売価格を計算することで、総開発価値を見積もります。彼女は開発に関連する全てのコストを差し引きます。これには、建設費、専門家の料金、開発者の利益が含まれます。

結果

残余開発法に基づいて、リサは土地の価値が約500万ドルであると見積もります。マイケルはこの情報を使用して、売主との購入価格を交渉します。