Pendahuluan

Memahami nilai suatu properti adalah hal yang penting untuk membuat keputusan yang terinformasi di pasar real estate. Bagi pembeli, hal ini membantu dalam negosiasi harga yang adil, sedangkan penjual dapat menggunakan penilaian untuk menetapkan harga jual yang kompetitif. Pemberi pinjaman juga memerlukan penilaian properti untuk menentukan jumlah pinjaman.

Artikel ini memberikan gambaran tentang bagaimana nilai properti real estate dihitung dan studi kasusnya.

Metode Evaluasi Properti Real Estate

Evaluasi properti real estate melibatkan pendekatan sistematis untuk menentukan nilai pasar yang adil dari suatu properti. Berbagai metode digunakan untuk tujuan ini, masing-masing cocok untuk jenis properti yang berbeda. Artikel ini akan menjelaskan empat metode utama evaluasi properti real estate: Pendekatan Perbandingan Penjualan, Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan, Pendekatan Biaya, dan Pendekatan Pengembangan Sisa.

Pendekatan Perbandingan Penjualan

Pendekatan Perbandingan Penjualan (Sales Comparison Approach), sering disebut sebagai pendekatan pasar, adalah metode yang digunakan untuk memperkirakan nilai suatu properti dengan membandingkannya dengan properti serupa yang baru saja terjual di area yang sama. Metode ini umumnya digunakan untuk properti residensial di mana data penjualan yang serupa cukup tersedia.

Aplikasi

Dalam menerapkan Pendekatan Perbandingan Penjualan, penilai biasanya mencari properti serupa yang sering disebut sebagai "comps", yang telah terjual dalam enam bulan hingga satu tahun terakhir. Properti serupa ini kemudian disesuaikan dengan perbedaan fitur seperti ukuran, usia, lokasi, dan kondisi.

Misalnya, jika suatu properti serupa terjual dengan harga $300.000 tetapi lebih besar daripada properti yang sedang dinilai, penilai mungkin menyesuaikan harga ke bawah untuk memperhitungkan perbedaan ukuran. Sebaliknya, jika suatu properti serupa memiliki dapur yang ketinggalan zaman sedangkan properti yang sedang dinilai memiliki dapur yang baru direnovasi, penilai mungkin menyesuaikan harga ke atas.

Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan

Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Capitalization Approach), kadang-kadang disebut sebagai pendekatan pendapatan, terutama digunakan untuk menilai properti yang menghasilkan pendapatan seperti kompleks apartemen atau gedung perkantoran. Metode ini berfokus pada kemampuan properti untuk menghasilkan pendapatan di masa depan.

Aplikasi

Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan melibatkan estimasi net operating income (NOI) di masa depan dari properti dan mengonversinya menjadi nilai sekarang. Hal ini biasanya melibatkan dua langkah: estimasi pendapatan bersih tahunan dan penentuan tingkat kapitalisasi (cap rate), yang mencerminkan tingkat pengembalian yang diharapkan oleh investor pada properti NOI dihitung dengan mengurangi biaya operasional dari pendapatan kotor. Tingkat kapitalisasi ditentukan berdasarkan berbagai faktor, termasuk lokasi, jenis properti, dan kondisi pasar. Nilai perkiraan diperoleh dengan membagi NOI dengan tingkat kapitalisasi.

Pendekatan Biaya

Pendekatan Biaya (Cost Approach) memperkirakan nilai suatu properti dengan menghitung berapa biaya untuk membangun properti yang setara dari awal dengan harga saat ini, dan menyesuaikan untuk penyusutan. Metode ini sangat berguna untuk properti baru atau khusus seperti gereja atau sekolah.

Aplikasi

Pendekatan Biaya melibatkan tiga langkah:

1. Memperkirakan nilai tanah seolah-olah tanah tersebut kosong.
2. Memperkirakan biaya saat ini untuk membangun replika properti.
3. Memperkirakan jumlah penyusutan (fisik dan fungsional) dan menguranginya dari biaya.

Pendekatan Pengembangan Sisa

Pendekatan Pengembangan Sisa (Residual Development Approach) digunakan untuk mengevaluasi nilai suatu lahan pengembangan. Pendekatan ini memperkirakan berapa banyak seorang pengembang mungkin bersedia membayar untuk lahan tersebut, dengan mempertimbangkan nilai akhir pengembangan dikurangi biaya pengembangan dan keuntungan yang diharapkan oleh pengembang.

Aplikasi

Untuk menerapkan Pendekatan Pengembangan Sisa:

1. Memperkirakan Gross Development Value (GDV) - nilai penjualan total dari pengembangan setelah selesai.
2. Mengurangi Total Biaya Pengembangan, termasuk biaya konstruksi, biaya profesional, biaya keuangan, dan kontinjensi.
3. Mengurangi keuntungan yang dibutuhkan oleh pengembang.

Nilai sisa adalah jumlah yang mungkin dibayar oleh pengembang untuk lahan tersebut.

Studi Kasus

Saya akan menunjukkan kepada Anda studi kasus untuk masing-masing dari empat metode evaluasi properti real estate.

Pendekatan Perbandingan Penjualan

Latar Belakang

Alice sedang mempertimbangkan untuk membeli sebuah rumah tunggal di pinggiran Tokyo. Dia ingin mengetahui nilai properti yang adil dan menyewa penilai properti, Bob.

Proses

Bob, penilai properti, mulai dengan mengumpulkan data tentang penjualan properti serupa dalam beberapa bulan terakhir di lingkungan yang sama. Dia menemukan tiga rumah yang terjual dalam enam bulan terakhir yang memiliki ukuran, usia, dan fasilitas yang mirip.

• Rumah A terjual dengan harga $400.000 tetapi sedikit lebih kecil.
• Rumah B terjual dengan harga $450.000 dan hampir identik.
• Rumah C terjual dengan harga $430.000 tetapi memiliki halaman yang lebih besar.

Bob melakukan penyesuaian untuk perbedaan ini dan memperkirakan nilai rumah yang sedang dipertimbangkan oleh Alice.

Hasil

Berdasarkan Pendekatan Perbandingan Penjualan, Bob menyimpulkan bahwa nilai pasar yang adil dari rumah tersebut adalah sekitar $440.000. Alice menggunakan informasi ini untuk membuat keputusan yang terinformasi tentang pembelian propertinya.

Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan

Latar Belakang

David sedang mempertimbangkan untuk membeli sebuah gedung apartemen kecil di Osaka untuk tujuan investasi. Dia ingin tahu apakah harga yang diminta dapat dibenarkan berdasarkan pendapatan yang dapat dihasilkan oleh properti tersebut.

Proses

David menghitung net operating income (NOI) gedung tersebut dengan mengurangi biaya operasional tahunan dari total pendapatan kotor tahunan. Kemudian, dia menentukan tingkat kapitalisasi yang masuk akal berdasarkan properti serupa di daerah tersebut.

NOI = Pendapatan Kotor Tahunan - Biaya Operasional

Dia kemudian menggunakan rumus:

Nilai Properti = NOI / Tingkat Kapitalisasi

Hasil

David menemukan bahwa berdasarkan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan, nilai properti sedikit lebih rendah dari harga yang diminta. Dia memutuskan untuk bernegosiasi harga dengan penjual berdasarkan temuannya.

Pendekatan Biaya

Latar Belakang

Sara sedang mempertimbangkan untuk membeli sebuah bangunan bersejarah di pusat kota untuk direstorasi dan dioperasikan sebagai kafe. Bangunan tersebut memiliki nilai unik karena signifikansinya dalam sejarah.

Proses

Sara menyewa penilai properti, George. George menghitung biaya untuk membangun replika bangunan tersebut. Dia juga mengevaluasi nilai tanah. Terakhir, dia memperkirakan penyusutan akibat usia dan kondisi bangunan dan menguranginya dari biaya.

Hasil

George, berdasarkan Pendekatan Biaya, memperkirakan bahwa nilai pasar yang adil dari bangunan bersejarah tersebut adalah sekitar $3 juta. Sara menggunakan informasi ini untuk membuat tawaran.

Pendekatan Pengembangan Sisa

Latar Belakang

Michael sedang mencari untuk membeli sebidang tanah yang belum dikembangkan di dekat sebuah kota besar untuk proyek pengembangan perumahan.

Proses

Michael menyewa Lisa, seorang ahli pengembangan real estate. Lisa memperkirakan Gross Development Value (GDV) dengan menghitung nilai penjualan potensial dari unit perumahan yang dikembangkan. Dia mengurangi semua biaya yang terkait dengan pengembangan, termasuk biaya konstruksi, biaya profesional, dan keuntungan yang dibutuhkan oleh pengembang.

Hasil

Berdasarkan Pendekatan Pengembangan Sisa, Lisa memperkirakan bahwa nilai tanah tersebut adalah sekitar $5 juta. Michael menggunakan informasi ini untuk bernegosiasi harga pembelian dengan penjual.